我一朋友最近做了一件聪明的事情，他前几年找银行借了300万的消费贷。当时申请的利率大概在6%左右，和银行约定按20年等额本息还款，每个月的月供呢，大概在21000元左右，一年也就是要还25万，然后呢，他今年想办法把之前借的300万还掉了，然后又找另外一家银行申请了一笔利率在3%左右的贷款。

而同样的，提前还贷的申请明显高于以往。李女士很是无语，拿着钱还款还还不了，这每多一天，就是增加一天的利息。最近她再次联系信贷经理，被告知要的要等到三月份以后。可让李女士没想到的是，她从去年底开始预约银行提前还贷，都被告知要排队等待。去年李女士和丈夫两人的年终奖加起来差不多50万，加上积蓄，凑够了120万，打算提前将剩余房款偿还，以便少付一点利息。

李女士在8年前为了小孩上学购买了一套学区房，当时她通过银行贷款了300万，利率是5.15%。1月30日，浙江杭州，李女士开年就遇到了糟心事：她准备提前偿还房贷，可银行告知得排队三个月，三个月的利息可是一大笔！因为现在这个利率下行的市场环境下，做投资理财，跑赢5.3%收益率的稳健理财产品几乎是没有的。结论是，如果有能力，有闲钱，还是建议提前还贷。

一个30年期的300万商业贷款，贷款利率按照5.3%计算。小红书上有博主做了一个提前还贷的测算。所以去找银行借钱，首先要看的额度，能不能满足你的资金需求，其次是看年限，这个能决定你这笔钱能用多久，最后才是看利率，同样是借100万，3.7%和4.65%的利率，利息相差大吗？又或者说，你缺500万，一款额度300万，利率3.7%的产品，你去借了，能应急吗？

很多人觉得借钱一定要利率低的，越低越好，现在的一些抵押贷，利率能做到3.7%左右，但问题是只有1年期，有的银行可能路子野一点能给你做到三年。贷款，最重要的不一定是利率。如果你打算买房，一定要注意你的实际支付成本，应该是在房屋总价的基础上再增加10%左右，因为从你付款到拿房的两年时间里，你并没有享受到这套房带来的使用价值，但却依然要为此支付相应的货币利息，这才是真正值得你注意的买房真相。如果2年后交房时，你的房子市场价没有涨到330万，你就是亏损的，这才是你买房的真实成本价。

两年拿不到房损失的居住权益，折算成房租，年化租金为房屋总价的1.5%，租金损失9万。贷款300万，房贷利率按5.5%计算，30年等额本息，两年大约产生13.9万利息，那么，未来两年里，你的具体亏损如下：100万首付，年化3.5%，两年存储复利7.1万。假设你今年用100万首付200万贷款，买下一套新房，2024年交房，为什么买了房还会亏钱？警惕房价陷阱。