相信中国的广大房奴们被房贷压得几乎喘不过气来，商业利率5%以上，甚至6%以上，不说全世界最高，也是挺高的了。为什么存款利息这么低，而贷款利率这么高？需求决定吧，这么多年房地产价格的飞涨，使得大家疯狂的去贷款买房，银行每天得赚多少个亿？这多少个亿的怎么来的，当然有存款房地产存贷的利率差，这可是银行中最安全最稳妥最保险的利润来源之一。

那么十年二十年之后房地产市场会怎样？贷款利率还会那么高吗？够呛！那时候像美国日本欧洲这样的成熟市场一样，利率极低甚至为负，房贷利率别说现在的6%，降到2%甚至1%都有可能！为什么，看看日本，进入成熟且稳定的市场了，各行各业的投资回报率都很低了，那么房贷利率降低也是很可能的。

最近有朋友问按揭买房贷款利率怎么算？虽然有金融机构展示了计算过程，但还是一头雾水，不知道为什么。之前也分享过分期贷款实际利率的计算。现在以购房按揭贷款为例，重新计算按揭贷款的实际利率。由于金融机构标注的利率一般都是名义利率，看起来是很低的利率，但实际情况并非如此，所以我们需要通过一个准确的计算方法来计算实际利率。与实际利率相比，贷款期限越长，差别越大。

贷款期限5年，分60期还清，每月等额本息还款18688.53元。Excel自带的IRR公式：实际利率IRR(E5:E65)*60/5，即公式中选择[所有现金流入流出]和[5年60期]计算实际利率，如下表所示：(内部收益率计算公式)当然，网上有很多方便的房贷计算工具，但为了更容易理解，我们可以使用简单粗暴的计算公式，即：实际利率(总利息/本金)/期限数*(2或1.8)，即名义利率*(2或1.8)，这样计算出来的利率接近实际利率。

房贷利率为什么会出现下行情况？一是政策导向；二是金融市场供求关系的变化。受经济和特殊情况的影响，经济不景气，房地产行业性的快崩盘了，为了防止彻底崩盘，国家采取了行业扶持政策，央妈放水，刺激房地产消费的举措。一、正面回答主要是需求降低和LPR利率降低。二、具体分析1、需求降低大家都知道，有需求才会有供给。当申请房贷的人比较多的时候，银行为了筛选出更加优质的，以及提升自己的盈利，在合规的基础上适当提升房贷利率，是比较正常的事情。

2、LPR利率降低无论银行的贷款利率如何波动，本质上来说，还是需要根据央行同期LPR利率来进行变化的。如果央行的同期LPR利率有所下调，甚至下调幅度比较大的话，那么根据规定，银行也需要根据LPR利率来调整基准贷款利率，LPR利率下调，银行的房贷利率自然也会下调了。虽然说银行的房贷利率会一直进行波动，但并不会对所有借款人都产生影响。